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探索物業管理公司邁向FM的戰略轉型


物業管理在中國的出現和成長伴隨著中國房地產業的發展。隨著城市化進程的推進,物業管理作為房地產業中關鍵的一環,也發生著巨大變化。設施管理理念的引入使得物業管理迎來轉型機遇和要求。本期高端訪談將圍繞物業管理公司邁向FM的戰略轉型之路來展開討論。
本期主要內容有:
o 物業管理轉型原因;
o 傳統物業企業轉型問題;
o 戰略轉型的特點;
o 物業管理服務的升級和變革建議。
 
 
訪談嘉賓:于慶新,均豪物業管理公司董事長,英國皇家測量師學會FM專業考官
 
 
問:您在中國物業管理行業已經從事二十余年,從2005年開始,您提出了“向設施管理邁進”的策略,請問物業管理為什么需要轉型為設施管理呢?
答:由物業管理到設施管理的主動轉型,實際是隨著市場規律和產業發展進程應運而生的做法。轉型和升級一直是行業的熱點和話題。物業管理伴隨著城市化進程的發展而產生,并發展壯大,其發展和整個城市化進程的規律是密不可分的。以全球經驗來看,城市化周期大約為20年,也即當20年到來之時,城市建筑中的增量市場將轉化為存量市場,這一改變意味著產業和人口的集聚。這一時期中,設施管理作為不動產管理方面的一個專業領域開始產生。
均豪物業在2005年著手轉型,而北京的城市化進程在2008年時剛好迎來20年周期,均豪物業是通過學習和研究國外不動產管理專業的發展,看到市場發展規律的前提下,提前做好的主動轉型。所以說由物業管理到設施管理的主動轉型是隨著市場規律和產業發展進程應運而生的主動做法。
問:傳統物業公司的轉型過程中有哪些問題?
目前,許多傳統的物業管理公司在為企業提供設施管理服務時,都在用住宅類的物業服務方式為企業提供基礎性的物業設施服務。事實上,這些物業企業都面臨著倉促的被動轉型,將住宅類物業服務方式機械地套用在企業設施管理服務中。其主要原因在于當住宅市場增量不在,各物業公司為了成長開始大量地承接企業不動產服務項目,卻由于準備不足,只得采用傳統的方式,也即過去我們說的“四保”(保安、保潔、保綠、保修)的方式去面對企業客戶的需求。從中我們可以看出客戶需求和服務提供存在著很大偏差。
問:請問物業管理公司進行戰略轉型過程中,最核心的考慮是什么?
答:均豪物業在提供企業設施管理服務中,更多的是基于企業的核心需求、企業戰略成長的考慮來提供相應服務。那么,企業不動產管理的核心需求是什么呢?
首先,在項目建造的過程中,客戶希望按時按質完成,這就需要大量專業人員的配合,這方面的需求是我們所提供的很受客戶歡迎的業務。
第二,在企業發展的過程中,由于市場競爭的殘酷性,企業更多地專注于核心競爭力的成長,即所謂核心業務。而將非核心業務全部實行外包模式,這些業務就是由FM公司來承接的,包括辦公用品、禮儀會議、接待服務、通勤服務、車輛服務、餐飲服務、快遞服務、雇員服務、休閑中心等等。
第三,在產業處于下行階段時,企業在生產成本方面關注度提高,尤其是對能源方面的高額成本。因此企業對如何采取節能措施降低生產成本非常關注。
總的來說,物業服務公司提供的產品包,應該根據企業在戰略成長中的核心需求去設定服務內容,從而整體構成了FM的完整服務體系。
問:您作為物業管理服務行業的資深人士,對于物業管理服務的升級和變革給同行的企業有哪些建議呢?
答:首先,物業企業一定要堅定地實行轉型戰略。房地產業的成長或者說城市化進程是不可逆的,所以傳統的“四保”模式提供的住宅類物業管理服務已經不適用于企業不動產管理。物業企業需要清晰地認識到戰略轉型一定是戰略型的而不應該是機會型的(只是為了拿到合同而去實行FM)。物業企業應從戰略上認識到傳統市場的萎縮,而一個新的市場正在擴大成長。從戰略上重視它,并堅定地推動轉型過程。
第二,知識儲備要完備。實際上,企業轉型所面臨的最大問題就是知識輸入。由于中國的特殊國情,我們在FM理念和知識的領悟方面,在過去遇到了較大障礙。近幾年,國內的一些機構,特別是同濟大學,開始進行系統性的FM知識引入。對于物業企業也是如此,知識的系統性地引入對于我們正確地進行FM轉型非常重要。換句話講,物業企業要注重系統性的學習,每一個從事FM的職業經理人要注重持續不斷的學習。
第三,注重人才培養。在過去,物業管理具有勞動密集型特征。設施管理目前也部分具有勞動密集型的特點,然而如何從勞動密集型轉到技術密集型,進而成為知識密集型,這個過程需要人才的大量引入。物業管理不是單純依靠經驗,或僅僅是服務態度、服務意識就可以轉型為設施管理,而是需要引入一批年輕化、知識化、有國際視野的人才到這個行業和企業中來,才有可能完成這樣的大轉型。
如果能在戰略上堅定地實施轉型,系統而持續地進行知識輸入,在積極培養儲備相關人才,我相信將會把物業管理企業帶入到一個新高度,在中國能夠參與國際間的競爭,乃至伴隨著中國“一帶一路”的國家政策走向全球!
(訪談時間:2016年5月)
 

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