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從資產管理的角度認識設施管理

本文內容根據于慶新先生9月20日在RICS“科技賦能資產管理 打造感知建筑”論壇上的演講整理。
 
 
從資產管理的角度認識設施管理,在我的專業來看,好像是兩個領域的話題。討論資產管理常常會從融、投、管、退也是從資產管理本身來談起,而設施管理我們會談到另一個話題:全生命周期、空間管理等這些設施管理的語匯,把它們放到一起,是挺有意思的一件事,是一個跨界的溝通。
 
資產管理是什么?它的核心是不動產如何增值。增值是一個時間維度,當價值停留在某一個點上時,在某一個時點上它的價值呈現,也意味著與之對應的是在這個時點之前所應做的所有的管理工作,那么這個時點的呈現在專業上我們會用幾種方法。首先可能會通過比較法,這是最簡單的方式,同樣一個樓宇,這個樓的價值在同時、同地它的大概價值。另一種是重置法,是如何去做估值。兩種方法沒有誰優誰劣,兩者互為補充,而我們在資產管理中運用最多的反而是收益法。
 
評估價值是由多個方法,這些評估方法是靠大量的數據來證明的,在這些數據換算的過程中,數據背后是什么呢?是我們所有的資產管理行為,這些行為包含投資管理的“融、投、管、退”,圍繞這些內容,從“金融服務、投資顧問、項目管理、資產經營、物業運營、支援服務”方面,構成了整個資產管理行為,所有數據背后的這些行為決定了數據的正向變化或負向變化。
 
 
之前參加過很多論壇,當我們在討論資產管理的時候,我們會討論融資、退出,會討論科技,也會討論智能設備、智能裝備、物聯、互聯,大量的科技語匯,也討論過大量與管理相關的能源、標準、流程等等,這里面有個問題,我們討論不動產是怎么增值的,所有的這些都是手段,用什么樣的管理手段支持不動產的增值,支持這些數據變化是我們特別應該討論的一個話題,但是這些話題沒什么可討論的。似乎很矛盾。
 
一個考據的說法是,資產管理大概上世紀30年代開始出現,將近100年的時間,當討論使用什么管理手段如何增值幾乎已經窮盡了。而在80年代,誕生了一個新的學科,叫設施管理。設施管理不是給投資人用的,而是給那些以企業、政府為主,長期持有不動產所提供的管理,恰恰是它的產生和方向和資產管理不太一致,而且大量地引進了一些行業和產業的做法,所以設施管理的創新程度是很高的。
 

 
 
設施管理提出了更新的觀念,這些觀念在資產管理中是不存在的。比如:全生命周期,因為作為一個投資產業沒有人會永久持有它,那是違反投資規律的。設施管理不僅提出了更新的觀念還提出了更多創新的方法,設施管理中可以涉及到的內容非常寵雜,它的思考是系統性思考,并且明確地提出“3P”+“T”。如何圍繞人的需求,將流程、場所與科技相結合。這是因為設施管理的創新觀念以及因為觀念產生的行為變化。
 
當我們過去在討論資產管理的時候,討論的是如何解決租金水平,如何讓租金不斷地提升,我們還在討論續租率的問題,如何讓一個租客平均租期從三年、五年轉換到更長時間。另一個漲租,這是最難的問題。而當我們用設施管理來認知資產管理時,我們用什么方法?
 
一是空間管理,二是支援服務,我們試著來看能否解決以上問題?我的答案是當然,事實上大量的數據和案例已有印證。為什么?客戶之所以愿意少付租金,是因為多支付租金必然會增加自己的行政辦公成本。如果能夠通過合理的空間規劃、空間應用、降低整個辦公成本,對方是愿意多支付租金的。出租方想要高租金,承租方想要低租金,怎樣化解?把租金價格提高,讓承租方總支付的辦公成本下降,對于出租方來說,它并不關心出租總額是多少,它關心租金單價是多少,這個原因是影響資本化率,也就是影響在資本市場變現的過程。通過空間管理從初始到后期的運營可以有效地解決資產管理的主要矛盾。傳統的資產管理方法無法解決,但設施管理的方法是可以。
 
如何在整個產業下行的今天幫助客戶降低辦公成本?通過設施管理中提供有效的組織進行ss(support service 支援服務),去承接客戶的非核心業務,使客戶的成本降低。從而完成空間成本降低,行政后勤支援成本降低。通過在設施管理的語境去解決成本降低的課題,達成客戶愿意去承擔租金的持續上漲。
 
設施管理中遇到的最大問題是運營成本不足,而運營成本中項目管理中的更新改造是最大的運營成本,其次為人工成本和能源成本。有數據證明不動產后期運營成本遠遠高于建造成本。以資產管理的角度來看,減少人工帶來的結果是管理效果不好;降低能源費用帶來的是建筑舒適度不佳;降低更新改造成本會帶風險增加;這就影響了整個資產的內部收益率。而在設施管理中,從我們原來所謂的響應式維護,到計劃性維修,到預防性維修,到預測性維修,大量的刪減了在樓宇管理中的共識共治,共治浪費的過程。同時用互聯技術來解決了能源的實時可控,使之達到最佳效果,遠程支援的過程,來降低我們設備更新的整體成本。
 
由于設備更新或樓宇翻新,所帶來的空置時間成本遠遠高于設備更新的成本。這就要求我們解決如何去有效的組織遠程的項目管理。一般的項目管理,會劃分為微的任務、小的任務、標準任務及復雜任務。當多業務流程交織在一起的時候必須通過有效的項目管理,來降低整體的更新改造成本。
 
我們通過設施管理來討論人工成本,按照計劃編制的計劃性維修會導致大量的浪費,會導致項目運營成本居高不下。但是通過設施管理的思路可以應用到資產管理中,解決問題。從IT技術到智能硬件、到互聯技術、到物聯技術整個構成了我們在設施管理中的革新和應用。
 
這些內容和設施管理的理念疊加在一起改變了建筑內的使用者的效率、體驗以及協助他們戰略目標的達成。最終的結果體現的是整個資產價值的提高。用設施管理的角度去理解資產管理,或者說將兩個看似不相關的領域融合,對于我們合理降低項目運營成本起到了很重要的作用。
 
資產管理和設施管理之間的交流是兩個不同的領域語境或者知識的交流,最終實現的結果離不開三個重點:
 
1業務
 
當資產管理開始認識并學習設施管理,將傳統的資產管理疊加設施管理的內容對整個行業的影響是很大的。
 
2人才
 
設施管理是全球最先進的知識,需要培養專業的人才。當人才把專業知識融合在一起的時候更多的是需要手段。
 
3科技
 
科技是支撐理念實現的工具。集控技術就是經由遠程,支持到全國的各個項目的技術手段。包括互聯、物聯以及遠程視頻,以此降低在各個項目的成本,提升效率和整個管理水準。
 
三者間完美的融合能夠不斷的給商業實踐中遇到的不同的問題給出新的答案。
 
 
 
 
 

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