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設施管理在中國|老于說


 
隨著社會服務體系發展的日趨完善,設施管理逐漸發展成為龐大的房地產服務體系中的重要組成部分。本文是于慶新先生在2005年《住宅與房地產》第2期和2008年《現代物業》第9期發表的對于設施管理的理論界前瞻性觀點,如今讀來仍受益匪淺,對于拓寬業界的經營視野,啟迪和創新設施管理思路大有裨益。


先從物業管理說起

認識設施管理自然應當先從物業管理說起。
物業管理在中國發展之迅猛、成績之卓著令世人瞠目,直接影響著我們市民的生活,甚至一度成為傳媒的焦點進而成為公眾的話題。盡管初長的十幾年里付出與回報并不對等,更多的艱辛更多的誤解苛責,并沒有淹沒業者在朝陽產業的憧憬中對于未來的美好預期,在居用、商用、工業、公用等等諸多物業中勾畫著美好的遠景。
然而我們終于發現:物業管理的路沒有預期的寬廣,未來沒有想象的那么近,更多的困惑和并不樂觀的現實一同到來。關于物業管理的法律法規在2003年的秋天接踵而至,如影隨形般在物業管理周邊驅之不散的是業主委員會、管理公約、收費標準、示范文本、資質等級、基礎內容、國優市優等等詞匯,物業管理終于被模式化、一元化了。
大膽的預測或者說是姑妄言之。物業管理在經歷了十數年的發展后,其未來將向兩個緯度清晰的發展。
其一,物業管理的再專業化過程將物業管理過程中的各項核心業務再度精深精細化,外包管理漸成趨勢。隨著社會服務體系發育的完整,各類專業化公司應運而生蓬勃發展,依仗自身的專業化能力作為物業管理公司的分供方,共同服務于社區業戶。物業管理公司的角色同時轉換為社區管理的組織者,監督者,協調人和決策建議者。
其二,物業管理公司從勞動密集型逐漸成長為知識密集型企業,伴隨房地產行業的多元化發展,從簡單的外圍服務商轉換為內部緊密協作者。于是,從單一的物業管理概念衍生出三個新的詞匯:投資管理(INVESTMENT MANAGEMENT)、資產管理(ASSET MANAGEMENT)和設施管理(FACILITY MANAGEMENT)。與物業管理(PROPERTY MANAGEMENT )模式一同服務于不同指向的物業領域市場,提供各類增值服務。
其實,所謂的預測并不準確,上述情況在中國可能只是初顯端倪,而在發達國家和地區業已成型并活躍在房地產行業中,共同構建成為龐大的房地產服務體系。
本文所要闡述的設施管理即是這一服務體系中的一個重要部分。

設施管理的誕生

1980年在北美洲成立的國際設施管理學會是一個非贏利性組織,而其1992年進入香港則帶有一定的偶然性。香港資深物業管理人士老洪立先生將其在加拿大所認識的關于設施管理的知識介紹至香港并不遺余力的推動其發展,終于在1992年8月成立了香港設施管理學會,并擔任了首任會長。歷經十余年的發展,卓有成效,已經吸納了超過200名會員。其中,為中國大陸熟知的: 何鐘泰博士、馮康醫生、劉華森博士、黎仕海太平紳士等眾多知名人士擔任香港設施管理學會的名譽顧問。
設施管理本該早些時候進入中國社會公眾的視野,當2000年2月國際設施管理協會(IFMA)的一行代表興致勃勃的來到中國對行業主管官員介紹國際設施管理行業發展的時候,首次的溝通讓來賓對中國有了清晰的認識,對市場的信心是傳達回去的重要信息。
中國大陸房地產業的持續蓬勃的發展,豐富的物業類別與多元開發運營模式,物業管理充分發展的基礎無疑是設施管理理論實踐的最佳市場。當2002年清華大學房地產研究所翻譯<設施管理——超越物業管理>一書出版后,同年上海組織了一場名為<設施管理>的小型研討會,逐漸開始吸引業界的目光。
直至2004年6月,由香港政府支持香港設施管理協會(HKIFM)主辦的在北京召開的<設施管理新世代>研討會,全面系統的介紹了這一理念。同年8月在北京召開的<醫院設施管理研討會>上,IFMA的三位最高官員悉數到場并頒發了中國大陸第一張會員資格證書。國際設施協會主席在演講中說:“設施管理豐富的內容先進的理念,對于高速發展的中國有著積極的幫助。”有理由相信,設施管理自此開始進入中國。

設施管理管理什么

設施管理的定義,國際設施管理協會(IFMA)做了如下的描述:
所謂“設施管理”,就是在工作場所與人和組織安排的協調過程中,融入工商管理、建筑學、行為科學和工程科學的原則,建立一種設施的質量管理行業規范。其中,不但涉及到建筑物的管理,更包含了建筑物全生命周期的運作中會影響到使用者的所有層面。
設施管理所有的維護和管理活動,包括:策略性長期規劃,財務與預算管理,空間運用管理,設計,建筑和改造工程,保安及通訊,恢復維護,能源管理,支援服務、高新科技運用及質量管理等十個方面。
那么,再來看看設施管理主要應用的領域:
1:城市公用設施 醫院、學校、體育場館、博物館、會展中心、機場、火車站、公園等。
2:工業設施管理 工廠、工業園區、科技園區、保稅區、物流港等。 透過文字我們不難發現,設施管理的管理領域與居用物業幾乎是不相關聯的。物業功用的多樣化存在,在某種意義上促使設施管理的概念具有普遍意義上的寬泛性,涵蓋范圍更廣,但仍可歸納其共性特征使之具有一定的識別性,通常其存在具有以下特怔: 1、物業業權相對單一或集中; 2、使用者在空間業務流動中流程相對復雜;
3、業務空間對專業化程度依賴性更高;
4、需進行管理模式與系統軟件的定制化設計;
具有更強普適性的管理模式往往會影響其專業精深的進程。所以,在企業運行過程中又通常會以某某設施管理的稱謂出現以凸顯業務指向。

看看核心

一定要區分物業管理與設施管理的異同,意義并不大,就象當年房屋管理與物業管理之爭。存在就是合理,反過來說合理的就一定會存在,設施管理的存在并且行之有效的存在了幾十年這本身就是不爭的事實。
一定要區分,表象上看難分涇渭,源出一門同樣是不爭的事實。區分主要在于支撐這一概念的核心理念。
首先是設施管理不再糾葛于物業管理的業委會、物業公約、基礎范疇等固化模式,而是采用多元模式發展,圍繞業權人的需求,以物業為原點,市場和時間為坐標去設計不同的管理模式發展,最終實現空間流程的最佳組織和物業價值曲線的合理。
關注物業設施的全生命周期的運行,針對性提供策略性長期規劃,這一規劃在財務安排、空間管理、周期性工作組織、預見性風險規避等方面全過程系統實施。
堅持高新科技應用的同步發展,在降低成本提升效率的同時,系統集成保證了管理與技術數據分析處理的準確進一步促進科學決策。
國際標準與行業標準與企業標準的融合以及跨行業標準的連接,保證全面質量管理與全程質量控制的實現,并作為物業設施空間表現考量評測的唯一依據。
坦率的講設施管理并不玄妙,玄妙的常常是一定周期管理后的結果——那就是市場所給予的印證往往令人吃驚。

市場空間有多大

與奧委會的一次溝通頗具代表性。當時奧運場館投資建設的招標正在緊張的籌備中。“這次招標可以多家組合共同競投,但其中必須有今后運營管理的方案”奧委會的官員介紹后突然話題一轉,“中國有沒有專業從事體育設施管理的企業和體育設施管理的標準?”如實回答后官員們開始介紹國外的相關情況。
的確,和國外相比在這方面我們或許真實空白,至少差距很大,但愿業者別與這百年期盼的2008失之交臂,畢竟有著 30個運動場館的新建筑市場和不可估量的市場影響力啊。
翻閱<中國統計年鑒>,2003年的記載中,一組組數據更是讓人極為驚訝。而隨意惝徉在中國的任何一個城市,你都可以把大量數據后的景象與設施管理有效的聯接在一起。
機場:141個 中、高等院校:268806所 開發區、科技園:28338家 醫院、衛生院:63858家 新建體育場館:572座 ……
如此龐大的市場與強烈的需求竟也如此接近。在中國的北京、上海、成都、青島甚至名頭并不甚響的內蒙古赤峰市,從地方主管領導到市長都對設施管理表現出極大的興趣,詳細的詢問其中的細節和管理模式應用,如此積極的反饋讓人驚訝。中國經濟的高速發展與入關后國際理念的融合,行政官員改革促發展的創新意識和傳統管理模式所形成包袱的沉重為這一反饋做出了合理的旁白。
毫無疑問:中國的設施管理市場巨大,需求強勁,發展潛力無限。

發展環境是大問題

設施管理疏遠了普通消費者,也就意味著疏遠了大眾媒體的關注。在潛行中致力于發展,完備多元模式的成熟,未嘗不是件幸事,至少對于初成階段而言。充分暴露在公眾視野中四顧茫然的窘迫當然無益,同時也避免了不負責任的淺識者的簡單評測,畢竟設施管理更多的服務于專業領域而無須太多的注意力。
不可回避的是行政管理的影響,大量的國有資產公共資源是設施管理生存發展的倚重,政府在其中的責任與權力自然是無上的。這一領域中的問題即便從全球視野來看,弊端也是驚人的一致。顯象的問題通常是存量資產亟待活化;資源浪費效益低下;管理成本社會成本持續增長;管理水平標準明顯滯后;同時也在不同領域存在著政府資源壟斷、越位管理、與民爭利的問題。
進一步通過政府采購的形式開放資源降低行政成本,在國退民進的指導思想下創新委托模式,市場經濟的問題通過市場化手段解決,這是各國政府同樣也是中國政府的積極推進改革的重要步驟。通過改革促進經濟環境的優化,無疑對市場經濟的各個行業發展所起的積極作用是巨大的。
同樣需要重視的另一個問題是,如何減少行政干預特別是政策法規的模式化限定,推動設施管理在法制化的范圍內健康的多元化模式發展。通過積極建設行業商協會的發展促進內部自律規范、行業標準的制定與行業發展研究,以期形成行業內部優化機制無疑是實現這一目標的最佳途徑。
全球經濟一體化趨勢的到來與中國關貿總協定的加入,強化了全球性的經濟往來與合作,也加速了國際先進管理理念的融合與科學技術的進步,為企業發展提供了新的動力。國際環境的積極影響與國際間的交流與合作,對于設施管理在中國發展所起到的作用,必須在充分的高度給予充分的重視,這將是設施管理在中國發展的關鍵所在。

設施管理能走多遠

環境對于設施管理生存與發展的影響是相對的,不是絕對的。環境僅僅決定了設施管理的成長的快與慢,堅實還是飄忽。
設施管理存在的價值取決于能為所服務的對象創造更高的價值,設施管理能走多遠取決于能為所服務的對象持續創造更高的價值。
這一切則完全取決于業者自身的努力。

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