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樂居財經|“物業40年40人40企”對話于慶新

 
編者按:到2018年,中國改革開放整整走過了40年的時間。從1981年全國第一家物業服務企業成立至今,物業行業也緊跟著改革開放的步伐不斷走向獨立、成熟。
 
40年,雖然在整個人類歷史長河中僅是滄海一粟,但對于物業行業來說,卻是影響最深刻的40年。由此,樂居財經與新浪財經、易居實惠聯袂推出“物業40年40人40企——影響中國物業時代進程”大型活動,希望通過訪談行業里那些最具代表性的親歷者、參與者、見證者,與他們一起重溫歷史,共同回顧中國物業走過的發展之路。致敬時代,瞭望未來!
 
 
 
“任何一個行業,都是因為你能夠為客戶創造價值,你才有價值。你的價值不是你自己標榜的,而是由客戶來衡量的,要想實現這個價值,必須依賴專業。從這個意義上來講,我算是個專業主義的崇拜者。”整個專訪過程中,均豪不動產管理集團董事長于慶新講的這番話,給筆者留下了最為深刻的印象。
 
20世紀90年代初,中國迎來了大規模的創業浪潮,一大批心懷夢想的青年人紛紛加入創業大軍。正在中關村從事IT行業的于慶新發現,未來的房地產市場會有不錯的發展趨勢,但是房地產行業對創業的啟動資金要求比較高,這對普通家庭出身的于慶新來講是不切實際的,在經過思考和研究之后,于慶新決定進入和房地產相關的物業行業。在人們腦海中還未形成“物業管理服務”概念時,于慶新成為北京第一批從事物業管理的企業家。
 
在于慶新看來,一位企業家做事業一定要專注、堅韌。從1992年創業到如今,從北京均豪物業管理股份有限公司再到均豪不動產管理集團,這幾十年來,均豪一直是以獨立第三方物業管理公司的角色參與到越來越激烈的市場競爭中,所依賴的只有“專業”二字。 “均豪是一家完全市場化的物業企業,客戶之所以選擇完全是來源于對均豪的信任,如果我們不把服務做好,讓客戶滿意,那么客戶便會流失,所以均豪非常重視服務質量。與有房地產背景的物業公司相比較,均豪的生存顯得格外艱難,但是通過自己的專業和努力贏得客戶會讓我們更加擁有成就感。”于慶新說。
 
▎尊重源自專業
 
物業公司從一出生就被認為是個朝陽行業,但事實上在發展的過程中,卻也是一個從頭到尾都讓人們所垢病的行業,很多人看不到這個行業未來的前景。
 
“上輩子做了孽,這輩子干物業”這句頗有調侃意味的話,在于慶新看來,其實充分顯示了外界對物業行業的誤解,同時,物業企業自身也有缺乏專業性的缺陷。“要想克服這種認知,就必須做到‘專業’,就像醫生、律師、老師那樣,用自己的專業為行業贏得尊嚴。”于慶新說。
 
于慶新認為目前物業行業還存在諸多不專業的地方。例如不動產行業發展到今天,很多物業公司還用物業管理這樣一個單一模型去管理,比如對交通設施、教育設施、醫療設施、企業不動產的管理,已經不能局限于單一管理模式了。還有大量的市場競爭,憑的是關系營銷和低價營銷,而不是展現自身的專業水平。他認為大前研一《專業主義》這本書講得很好,面對今天更為精細的社會化分工,出現了更多的專業領域,這就需要對物業公司員工進行專業化的培養以應對市場發展變化對不動產管理行業的需求。
 
▎設施管理是物業管理的再專業化
 
當“物業管理”概念逐漸興起,大部分物業管理公司把目標放在住宅上的時候,于慶新卻將目光鎖定到另一領域——工業園區與設施管理,也就是業內常說的FM。
 
作為業內較早接觸設施管理理念的于慶新,他認為設施管理是物業管理的高級形態,是物業管理的再專業化,物業管理需要經歷大的跨越和質的改變才會讓人們更加理解和認同這個行業的價值。
 
“現在更多傳統型的物業管理公司從勞動密集型的保潔、保安等傳統服務轉向了技術密集型甚至知識密集型的設施管理,這就是行業水平的提升。而中國正在普遍實行的傳統的物業管理模式,在西方起源于十九世紀八十年代,之后西方通過資產管理和設施管理改變了傳統物業管理的模式。”于慶新說。
 
 
 
在他看來,物業管理是隨著城市化進程而出現的,在中國改革開放初期,大量人口涌入城市,住宅物業開始出現,但是那時候的物業管理還屬于雛形階段。當城市化進程發展到一定程度,由于一個城市的承載力是有限的,住宅物業的發展受到了限制,更為豐富和多樣的不動產類型開始出現。
 
政府部門開始投資博物館、體育場館這樣的城市公用型設施,同時還出現了工廠、科技園區、經濟開發園區等不動產,物業公司管理它的模型,就不再叫物業管理,而是叫做設施管理。
 
而對于靠租金靠增值來獲得投資回報的零售業寫字樓,在行業中稱它為資產管理。那就發展出了物業管理、設施管理和資產管理,它們統一稱為不動產管理。 
 
雖然住宅物業和設施管理同屬于不動產管理的范疇,但事實上是完全不同的兩種管理模型,他們的管理目標不同:住宅的物業管理以客戶滿意度和消費成本下降為主;設施管理的目標則是對于企業核心的業務支持,或者企業戰略實現所起到的作用。
 
住宅物業和設施管理在管理手段上區別是很大的。住宅的物業管理相對簡單,但在設施管理的過程中需要大量應用科技手段,通過軟件去管理名下繁雜而不同類別的不動產。均豪希望通過智慧物業的技術,來改變不動產的管理水平,這些技術包括互聯網技術、物聯技術、新興的管理技術、AI、區塊鏈等。均豪通過建立了集控中心,來管理均豪全國的不動產服務。
 
于慶新認為,在看到這些技術廣泛運用的同時,其實更應該看到基于這些技術集成的管理平臺的作用,這使得均豪做了大量的管理性變革和創新。
 
“我自己會看到的是均豪通過這樣一些專業理念和一些專業技術的集成,使我們企業的競爭力越來越強。”于慶新說。
 
▎物業公司的核心就是增值客戶的產業 
 
“我們在社區增值這方面沒有做大規模的推廣。事實上,我覺得存在一個認知上的問題,我們談社區增值最后到底是誰在增值?是物業企業的增值還是客戶不動產的增值?”于慶新說。
 

均豪對于社區增值業務一直保持著非常謹慎的態度,于慶新談到,如果物業公司不專注于提升業主的不動產增值,轉而借助業主的這種信任和給予的這些資源來增值自身,這種行為他是不認同的。
 
但是于慶新認同目前物業公司利用互聯網技術,研發出一系列APP,便利了業主們的生活,他也希望,物業管理公司能夠將精力投入在開辦非不動產相關的一些客戶服務上。“最關鍵的,物業公司不應該忘了受托的本職本業,對均豪物業來講,主要的工作還是對業主不動產的增值,在此基礎上,均豪仍能夠使得收入獲得增長,這得益于均豪目前的設施管理業務。”于慶新說。
 
 
 
于慶新告訴筆者,在資產估值的時候有一個方法叫重置法,業主所持有的資產中,涉及土地價值和房產價值。房產價值中變量最大的是業主的私有設備以及社區的公共設備,把這些資產的價值得到提升,就是極大提升了業主的資產價值,而均豪最擅長就是設施管理,其中包括了工程管理和機電設備管理,同時在成本上與均豪的過去或者同行相比還要低45%。
 
均豪在人力成本上也是低于同行業的。均豪非常重視員工的有效勞動時間。于慶新給記者舉了一個例子,假如公司付一天工資200塊錢給一個工人,如果一天就一張工單,業主家里的燈壞了,工人去把它換掉,那么換一個燈泡的動作就是200塊錢,這樣人力成本浪費就很大,均豪放棄了這種傳統的管理模型,而是根據員工的有效勞動時間來結算工資,這樣人力成本得到了減少,利潤也就提高了。
 
運用這些科學的方式來降低企業管理和運行成本,而把更多精力專注在為客戶的不動產提升價值的服務上,這是均豪在實踐中得出的管理理念。
 
▎勿以善小而不為 “燈火公益”溫暖偏遠山區兒童
 
于慶新在做企業的同時,還熱衷于公益活動,在2015年成立了“燈火公益”慈善項目。“我們這一代1992年下海的企業家,都屬于幸運的一代。在那個年代我們下了海,在創業上取得了成功,從良知上來講,對社會應該是有所回饋的。”于慶新說。
 
 
從開始做公益的時候,于慶新就認為,慈善不是因為有了錢以后才想為社會做出些貢獻,他的態度是“勿以善小而不為”。這個公益項目的幫扶對象主要是失學兒童和有困難的大學生們。在于慶新的價值觀里,他認為人生而平等。平等的一個很重要的體現就是受教育和閱讀機會的平等。
 
在現實生活中,大量的圖書資源和教育資源集中在城市,而偏遠山區卻非常稀缺這些資源。所以均豪發起成立的公益性社會組織“燈火公益基金會”推出了【民間讀庫】公益項目,通過燈火公益感召更多的企業和人加入進來,使偏遠山區的孩子們能夠獲得平等閱讀的權利。均豪同時還關注不動產管理人的培養,幫助他們就業和創業,開辦了“咖啡課堂”以及“回鄉創業”等慈善項目。
 
而談及均豪未來的發展規劃時,于慶新表示,我們會在不動產管理領域繼續發力,并且向更高的高度進軍,這個高度不是說規模要做多大,而是在整體管理水平上有一個整體的提升。盡管實現這個高度還有很艱難的路要走,但事實上我們還是希望能夠取得顯著的進步。

原創: 奕兵 物業深度報道
 
 
 

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